Här finns information om det tidigare rörutbytet
Information om stambytet finns på en egen sida
Markåterställningen
Asfalteringen påbörjas nu under andra halvan av maj, och i första etappen kommer mer än halva området få gruset utbytt mot asfalt. Förhoppningsvis kommer detta ge en upplevelse av att innergårdarna känns mer färdiga nu inför sommaren. Vi arbetar också med att detaljplanera växtligheten i området. I detta nu jobbar en landskapsarkitekt med att ta fram och prissätta en justerad växtlista, och planteringarna kommer att påbörjas så snart som möjligt. Vi vet att det är besvärligt på innergårdarna och vi tackar ödmjukast för allas förståelse och tålamod. Det är inte långt kvar nu!
Markåterställningen
Äntligen är våren här och visst önskar man att även våra innergårdar ska börja blomstra. Som ni märkt så arbetar sig markentreprenören nedåt i området och det grova arbetet med schakter och stensättningar har nu kommit en bra bit på väg. Asfalteringen påbörjas nu under andra halvan av maj, och i första etappen kommer mer än halva området få gruset utbytt mot asfalt. Förhoppningsvis kommer detta ge en upplevelse av att innergårdarna känns mer färdiga nu inför sommaren. Vi arbetar också med att detaljplanera växtligheten i området. I detta nu jobbar en landskapsarkitekt med att ta fram och prissätta en justerad växtlista, och planteringarna kommer att påbörjas så snart som möjligt. Trots en mycket seglivad vinter och diverse leveransproblem (p.g.a. covid och kriget i Ukraina) ser entreprenaden ut att kunna hålla den ursprungliga tidsplanen och bli helt färdig i oktober. Vi vet att det är besvärligt på innergårdarna och vi tackar ödmjukast för allas förståelse och tålamod. Det är inte långt kvar nu! Vid frågor, kontakta gärna vår projektledare Michael Andersson på +46 76-349 79 07.
Sammanställning av enkäten inför kommande stambyte
Sammanställningen kommer även i tryckform i din brevlåda
Här kan du läsa sammanställningen - PDF-fil
Frågor inför stambytet
Frågor inför stambytet kommer inte att behandlas eller tas upp på den ordinarie stämman 1 juni. Vi kommer att kalla till nya möten under hösten och då kommer enbart frågor om stambytet att behandlas.
Markarbetet
Trots den hårda vintern flyter markåterställningen på förhållandevis bra. Entreprenören ligger någon vecka efter tidsplan, men förhoppningen är att detta kan tas igen när det blir varmare ute. Planen är att allt ska vara färdigt under tidig höst. En karta över hur innergårdarna kommer att se ut inklusive illustrationer finns i jultidningen, som finns att ladda ner på hemsidan.
Varför blev det strömavbrott den 12 augusti?
Det har säkert inte undgått någon att rörprojektet, sedan två veckor, dragit igång efter semestern. Det rivstartade med en avgrävd elkabel vilket fick till följd att stora delar av Sjötungan hade strömlöst fram till klockan åtta på kvällen, 12 augusti. Kabeln ifråga låg felplacerad och ingjuten i en betongkaka. Detta var inte möjligt för entreprenören att förutse utan beror på gamla synder, så att säga. Vattenfall har utfört en provisorisk lösning och måndag 6 september kommer man att koppla in den permanenta kabeln. Detta kommer att innebära ett strömavbrott på 2-3 timmar. Det är ännu oklart hur många lägenheter som berörs av omkopplingen 6 september.
Vi upplever så här långt att samarbetet med entreprenören funkat bra. Tre delbesiktningar har utförts. Dessa delbesiktningar har visat på hög kvalitet för de ledningssträckor som hittills färdigställts. Tidsmässigt och ekonomiskt så håller man vad som är överenskommet.
Uppdaterad rörinformation
Semestertider är i antågan, det grönskar och blomstrar runt omkring oss men kanske inte just på våra innergårdar. Där står det grävmaskiner och lastbilar i stället.
Vi förstår att frågorna är många. När skall det yttre stambytet vara klart? När får vi asfalt utanför entréerna? När blir det gräs och planteringar igen? Hur går det med planeringen för den invändiga stamrenoveringen osv? Här kommer några av svaren.
Det arbete som bedrivs nu har förlupit bra så här långt. Till det arbete som pågår räknas byte av vatten, avlopp och dagvattenledningar, anslutningar till hus, samt återfyllning. Kvalitet på det som utförs så här långt har vid delbesiktningar visat sig varit väldigt hög. Entreprenören ligger före tidplanen och inom budget, och arbetet beräknas vara färdigt i november. I tidplanen ligger tyvärr en cirka tre månader lång period för att göra om det bristfälliga arbetet som den förra entreprenören efterlämnat.
Föreningen hade som ambition att starta återställningen successivt efter att röretapperna blivit färdigställda. Detta lyckades tyvärr inte riktigt och vi beklagar verkligen att det dragit ut på tiden. Vi i styrelsen vill inte heller ha ”fula” innergårdar och längtar verkligen till området kan återfå sin forna glans.
Den primära orsaken till förseningen är att vi hade några riktigt hårda vintermånader, som tyvärr satte sina spår i marken. Om vi hade påbörjat återställningen tidigt trots detta hade kostnaden ökat markant, samtidigt som risken för problem och kvalitetsbrister hade varit hög i samband med tjällossning etc. En annan orsak är att den förra entreprenörens arbeten behövdes göras om pga brister, vilket också förlängde själva entreprenadtiden.
Baserat på rådgivning från våra konsulter och entreprenörer (som också hade tjänat på en snabb återställning eftersom de får betalt först när arbetet utförs) bestämde styrelsen sig därefter för att frångå ambitionen om successiv återställning och istället ta ett större helhetsgrepp om innergårdarna. En välmeriterad landskapsarkitekt anlitades, som tagit fram en ny plan för hela området. Den nya planen är framtagen för att passa området, vara estetiskt tilltalande, och vara lättskött för vår markentreprenör. Vi är fullkomligt övertygade om att vi alla kommer att bli riktigt nöjda med resultatet och att innergårdarna kommer att bli ännu finare än förut.
Utifrån planen från landskapsarkitekten togs en mängdförteckning och ett förfrågningsunderlag fram. Denna förfrågan är nu skickad till fem entreprenörer, som i skrivande stund sitter och räknar på arbetet. Ytterligare några entreprenörer tillfrågades men tackade nej. Anbuden ska lämnas in till BRF Sjötungan i slutet av sommaren, och i samband med detta ska de även presentera sina respektive tidplaner.
Arbetet med återställning och ombyggnad av innergårdarna väntas starta i september månad och kommer att bedrivas successivt under hösten och vintern. Arbete med gräs och planteringar behöver såklart anpassas efter årstid medan stensättning och asfaltering är betydligt mer vädertåliga arbeten. Vår ambition är att arbetet ska utföras så snabbt som möjligt, så att vi får fina innergårdar så snabbt som möjligt.
Planeringen för den invändiga stamrenoveringen är i full gång. De flesta av oss har vid det här laget fått påhälsning av våra inmätningskonsulter. Detta är ett led i att urskilja omfattningen på det arbete som komma skall. Den invändiga renoveringen är ett stort arbete och det kommer att påverka oss alla men det är hög tid att våra hus får nya ledningar. Planeringen kommer att vara avgörande för ett lyckat resultat och en smidig process. Arbetet med detta fortsätter löpande och vi återkommer med mer information så snart som möjligt.
Det är mycket som inträffar och påverkar vår förening nu men på andra sidan kommer vi att vara glada för en högre kvalitet på våra hem och våra gemensamhetsytor.
Ha en trevlig sommar!
Styrelsen
Inventering av alla kök, badrum och duschrum
På uppdrag av styrelsen utför Wahlros Arkitektur i Fokus AB en inventering av alla kök, badrum och duschrum inför ett framtida stambyte. Avisering sker i berörda portar men inte i boendes postfack eller brevinkast. Se bifogade aviseringar. Alla lägenheter i respektive uppgång berörs. När det står exempelvi3 "Myggdalsvägen 94, Myggdalsvägen 92 (vån 1-4)" på aviseringslappen betyder det "samtliga våningar på Myggdalsvägen 94 samt våning 1-4 (bottenvåning och tre trappor upp) på Myggdalsvägen 92". Med våning 1 menas alltså BV, och om det inte står ett våningsnummer direkt efter din adress betyder det hela huset. Vid frågor, kontakta stefan.wahlund@wahlros.se eller viceordforande@sjotungan.se
Här finns information för respektive port som pdf-fil. Observera datumet som gäller för just din port och tidpunkt, fm = 9.00-12.00, em = 13.00-16.00
Rörutbytet
Rörutbytet-1
Arbetet med att lägga om rören i mark går - trots den hårda vintern - snabbt framåt och entreprenören ligger närmare två månader före sin ursprungliga tidsplan. Del- och förbesiktningar visar att arbetet håller en mycket hög kvalitet.
Rörutbytet-2
Vår nya rörentreprenör MTB har nu kommit fram till den sträckan som HSB:s entreprenör, EMAB, gjorde i etapp 1. Tyvärr har denna sträcka visat sig vara undermåligt utförd och en större teknisk utredning har visat att sträckan tyvärr måste göras om i sin helhet. Styrelsen och dess konsulter för en dialog med EMAB i syfte att nå en uppgörelse om vem som ska bekosta omläggningen av sträckan. Man för även en dialog med HSB om deras ansvar som projektör och projektledare av denna etapp. Under dialogen måste etappen tyvärr stå uppgrävd eftersom den gamla entreprenören måste ges rätt att utföra felavhjälpande åtgärder, men vi kommer att göra klart sträckan och ”fylla igen gropen” så snart det bara går.
Det dammar i källarna
Det pågår även arbeten i källarna, samtidigt som rörutbytet. Man borrar och bilar för att installera nya rör och det dammar en hel del. Så täck in dina saker du är extra rädd om och gör det ordentligt.
Markåterställning
En landskapsarkitekt håller på att färdigställa en gestaltning och skiss över hur markåterställningen kan se ut. På grund av vintern fick vi tyvärr skjuta på markåterställningen några månader, men vi hoppas kunna ta fram och gå ut med ett förfrågningsunderlag inom kort. Ambitionen är att innergårdarna inte bara ska återfå sin forna glans utan även bli ännu finare och ännu trevligare för oss som bor i Sjötungan.
Rörutbytet
Styrelsen har nu fortsatt arbetet med ett framtida stambyte, det vill säga ett komplett utbyte av samtliga rör inuti husen.
Vi har inlett en dialog om detta med konsultfirman som hjälper oss med rören i marken och hjälpte oss i striden mot HSB, Wahlros, och vi ska även träffa fler konsultfirmor, t.ex. Fastighetsägarna Service. Med i dialogen finns även MASAB, som filmat i princip samtliga rör i hela föreningen. (Med tanke på föreningens erfarenhet av HSB:s konsulter, och de oegentligheter som förekommit kring dessa konsulter i andra sammanhang, kommer vi naturligtvis inte att bjuda in HSB för att lämna anbud.)
Diskussionerna är än så länge mestadels koncentrerade kring för- och nackdelar med olika upphandlings- och entreprenadformer samt hur en tidsplan skulle kunna se ut. Vi har dock även kontaktat utvalda entreprenörer för att höra oss för om deras planering och framförhållning.
Som ett led i arbetet har styrelsen anlitat Wahlros för att göra en komplett inventering av samtliga VVS-installationer, kök och våtutrymmen i hela föreningen samt för att ta fram digitala ritningar. Underlagen föreningen har tillgång till i dagsläget är tyvärr bara inscannade, ofta felaktiga originalritningar från 60-talet samt ett fåtal ritningar från HSB:s konsulter år 2018, felaktiga även dessa (t.ex. är golvbrunnarna inritade på fel plats). Det arbetet som görs nu kommer att vara användbart oavsett vilken konsultfirma eller entreprenör vi kommer att gå vidare med. Lägenhetsbesök kommer att aviseras de boende och utföras med start nu i april. Givetvis kommer man vid besöken att använda munskydd.
Vi kommer att återkomma löpande med mer information i takt med att arbetet fortskrider. Vår målsättning är att kunna inleda planerings- och projekteringsarbeten inom en inte alltför avlägsen framtid för att senare kunna hålla informationsmöten under hösten, följt av en extrastämma för att besluta om genomförandet. När entreprenaden i sig skulle kunna genomföras går i dagsläget inte att uttala sig om.
Styrelsen inser att detta berör alla boende och vi gör vårt yttersta för att säkerställa att alla delar av processen går rätt till. Vi vill, såklart, att slutresultatet ska bli så bra som möjligt och att alla boende ska bli riktigt nöjda.
Instruktioner för sköljning av vattenkranar
När vattnet sätts på igen efter en vattenavstängning kan rost och galv inne i rören släppa. Detta kan täppa igen silen längst ut på vattenkranen. Ni kan kontrollera detta själva genom att skruva av silen och skölja rent.
Om detta inte hjälper och ni fortsätter att uppleva problem ska ni göra en felanmälan till er fastighetsskötare via hemsidan.
Vid frågor, kontakta Michael Andersson på Wahlros Byggprojektledning via telefon 076-349 79 07.
Med vänlig hälsning
MTB Mark och Trädgårdsbyggarna AB
Akut vattenläcka M106, M108 och M110
Arbetet blir klart under dagen, oklart exakt när
Rörarbetet försenas på grund av kylan
Tyvärr innebär årets exceptionellt kalla vinter att rörarbetet (som tidigare låg markant före tidsplan) går väldigt långsamt nu. Det går tyvärr inte att "snabba på" arbetet eftersom det skulle medföra en stor risk att övriga rör och kablar i marken kan gå av, och det är ingen idé att helt stoppa arbetet under vintern eftersom det skulle medföra stora stilleståndskostnader för föreningen. Det här innebär i sin tur tyvärr också att markåterställandet efter rörarbetet kommer att skjutas upp med några månader, vilket vi verkligen beklagar. Både vi och våra konsulter gör allt vi kan för att både rörarbetet och markåterställningen ska gå framåt så fort som möjligt, men den exceptionellt kalla vintern ligger utanför vår kontroll.
VIKTIG INFORMATION problem med vattenflöden
Vi är medvetna om att vissa boende tyvärr har fått problem med vattenflöden och handdukstorkar efter veckans vattenavstängning. Problemen beror med all sannolikhet på avlagringar och luft i de gamla rören, och vi kommer att justera arbetsgången framöver för att förebygga detta vid framtida vattenavstängningar. Våra entreprenörer tar fram åtgärdsplaner för alla drabbade och kommer påbörja arbetet med åtgärdande hos boende nu på måndag 1/2. Vi beklagar verkligen dessa problem och tackar för er förståelse. Om du upplever några problem, ring inte jouren utan skicka in det som en vanlig felanmälning via hemsidan så hör vi av oss snarast.
Tack!
Missfärgat vatten?
Vattnet kan bli gult efter vattenavstängningar, både här i området och från arbeten Tyresö kommun utför i närheten av föreningen. Missfärgningen beror på av avlagringar som lossnar när vattnet kopplas på igen. Det gula vattnet är inte farligt att dricka (dock så bör man vara lite försiktig med att tvätta kläder i det) och det blir klart igen om man spolar några minuter. Så, om du får gult vatten - spola några minuter så blir allt som vanligt igen.
Tvättstugan i M98
Stängd 27, 28 och 29 januari. Detta på grund av rörarbeten.
Cyklar utanför M90-M98
Det stå cyklar utanför M90-M98 som genast måste flyttas, de står i vägen för rörarbetet.
Tack på förhand
Rörprojektet tar julledigt
Rörprojektet kommer ta julledigt den 23 december - 10 januari enligt plan, så att alla ska få ha julledigt i lugn och ro utan massa högljudda grävarbeten.
Vi tackar för förståelsen och önskar alla en god jul!
Innergårdarna
Tanken är att löpande återställa innergårdarna etappvis i takt med att rörbytet fortsätter genom området. Först måste det dock grävas upp, bytas rör, fyllas igen och besiktigas. Man kan varken asfaltera eller finplanera innan varje sektion är färdig och besiktigad. Vi arbetar så skyndsamt som möjligt och vi har en löpande dialog med en duktig landskapsarkitekt för att ta fram en ny plan för området. Vår ambition är givetvis att innergårdarna ska återställas så snabbt som möjligt men även att de ska bli ännu finare än förut. Mer information kommer att presenteras löpande.
Förlikning med HSB
Föreningen har i domstol nu förlikats med HSB och fått ett skadestånd i mångmiljonklassen. Den juridiska striden mot HSB är därmed avslutad. Vi kan i dagsläget inte lämna ut mer information men vår advokat, John Hane på Foyen advokatfirma, anser att förlikningen var klart fördelaktig för föreningen och styrelsen känner sig nöjda med uppgörelsen.
Avisering om säkerhetsavstånd
Nu har arbetet med byte av vattenledningar kommit igång och vi vill passa på att informera om vilka säkerhetsrutiner anläggare, maskinister och chaufförer jobbar med och hur ni som boende kan förhålla er till dessa.
Grundregeln är att arbete får endast utföras när det är säkert att göra det. När någon utomstående (tredje man) går för nära är det inte säkert att arbeta. Varje gång tredje man går för nära måste arbetet således avstanna under en period för att säkerställa att det inte bara är säkert för oss utan även för den utomstående som går för nära.
Det är därför viktigt att alla boende följer följande förhållningsregler:
• När ni ska passera ett arbetsområde:
• Håll avstånd till maskiner och lastbilar, även när de står stilla.
• Gå hellre en omväg än att gena genom arbetsområdet.
Sök ögonkontakt med maskinist och chaufför så att de blir uppmärksammade på att ni vill passera.
Detta för att undvika att bli påkörd eller träffas av fallande föremål. Att gå för nära eller ”smita förbi” är kopplat till direkt fara. Om dessa förhållningsregler efterföljs kan MTB utföra sitt arbete utan avbrott. Om förhållningsreglerna däremot inte efterföljs måste MTB avbryta sitt arbete för varje tredje man som rör sig för nära. Detta resulterar i att byggtiden förlängs och att det blir dyrare för föreningen.
Med vänlig hälsning
MTB Mark och Trädgårdsbyggarna AB
Information till boende i 78–80, 106–110 och 112–114
Under vecka 47 kommer MTB börja schakta framför portarna 78–80, 106–110 och 112–114. Avspärrningar ställs upp och gångbryggor ut från portarna 78–80 och 112–114 ställas ut allt eftersom det stängs av. På grund av trångt utrymme kommer de boende i portarna 106–110 få använda de bakre portarna som in- och utgång.
Vid frågor, kontakta Michael Andersson på Wahlros Byggprojektledning via telefon 076-349 79 07.
Med vänlig hälsning MTB Mark och Trädgårdsbyggarna AB
Markprover
Föreningen har efter en större upphandlingsprocess anlitat en ny entreprenör för att byta ut resterande rör i området. Förberedande arbeten har nu påbörjats, däribland provtagning av mark och asfalt. Vi beklagar eventuella störningar. Mer info kommer inom kort.
Ljudmätningar
Den 14/10 kommer ljudmätningar att ske i vissa portar. Påverkade lägenheter har aviserats individuellt men det kan även förekomma störande ljud utanför dessa lägenheter. Om alla som aviserats följer instruktionerna och ger tillträde till sina lägenheter kommer störningarna endast att pågå den 14/10 - om inte så får de komma tillbaka för nya mätningar.
Uppdaterad rörinformation 2020-08
Garantiarbeten för etapp 1 + 2
Entreprenören EMAB är nu färdiga med sina garantiarbeten i etapp 1 och dessa ska slutbesiktigas så snart som möjligt. Det kvarstår fortfarande ett antal besiktningsanmärkningar i etapp 2 (den grusade sträckan) som ska åtgärdas. Eftersom detta är en legal process är det viktigt att allt går rätt till och att entreprenören får utnyttja sin rätt att åtgärda sina besiktningsanmärkningar. Styrelsen vill inget hellre än att asfaltera och färdigställa denna sträcka och vi gör allt vi kan för att skynda på processen, men vi måste göra det som är bäst för medlemmarna och säkerställa att garantier och dylikt inte påverkas. Föreningens nya konsulter och juridiska ombud har kontinuerlig kontakt med EMAB för att säkerställa att arbetet utförs bra.
Tvisten med HSB Som tidigare kommunicerats har föreningen anlitat externa konsulter och en välmeriterad advokatfirma för att utreda HSB:s roll i rörprojektet. Dessa har gjort en grundlig utredning och kommit fram till att de av HSB levererade konsulttjänsterna orsakat föreningen stor ekonomisk skada. Efter en längre dialog med HSB har nu föreningen genom sitt juridiska ombud, advokat John Hane på Foyen advokatfirma, lämnat in en stämningsansökan i domstol mot HSB Stockholm där man yrkar på ett skadestånd i mångmiljonklassen. Styrelsen kan i nuläget inte lämna några ytterligare kommentarer om detta och det är alldeles för tidigt att säga vad det resulterar i.
De resterande sträckorna Projekteringen av området är nu färdigställd och en upphandling av de resterande sträckorna pågår. Förfrågningsunderlaget skickades till nio erfarna entreprenörer och styrelsen kommer, med hjälp av sina fristående konsulter, att välja det mest fördelaktiga anbudet sett till pris, plan för genomförande och lämnade referenser. Vi hoppas att byggnationen påbörjas inom kort, men p.g.a. covid-19 är det mer osäkerhet än vanligt på marknaden.
Uppdaterad information om VA-arbeten i området
Garantiarbeten i området
EMAB som arbetar i området åtgärdar nu besiktningsanmärkningar på de rören som EMAB bytte år 2018-2019. EMAB har en legal rätt att åtgärda sina besiktningsanmärkningar och föreningen skulle förlora stort på att ta in en annan entreprenör för att åtgärda EMAB:s besiktningsanmärkningar. Föreningens nya konsulter och advokater har kontinuerlig kontakt med EMAB för att säkerställa att arbetet utförs bra. Föreningen har ytterst begränsade möjligheter att påverka detaljerna i hur EMAB åtgärdar sina besiktningsanmärkningar så länge de följer praxis, lagar och standarder. Arbetet är planeras att avslutas inom kort.
Processen mot HSB
Som föreningen kommunicerat upprepade gånger är föreningen inte nöjda med EMAB:s arbete och de av HSB Stockholm levererade konsulttjänsterna i samband med entreprenaden. Som en följd av detta har föreningen anlitat en mycket välmeriterad advokatfirma, Foyen, som driver en juridisk process mot HSB Stockholm åt föreningens vägnar. Den processen är ännu inte avslutad och vi vet inte vad den resulterar i.
Störande arbeten
Vi beklagar givetvis situationen för de boende med störande moment, men rören behöver bytas och vi måste följa praxis och lagar samt arbeta utifrån det som är bäst för föreningens ekonomi.
Fortsatt upphandling
I detta nu pågår en ny, omfattande upphandling för att välja en ny entreprenör för att byta de fortsatta rören. Vi återkommer med mer information om detta.
Markarbeten
Garantiarbeten för vissa markliggande rör kommer att utföras nästa vecka, vecka 27. Berörda boende är informerade. Inga vattenavstängningar är aktuella.
Rörutbytet – uppdatering kring rören
Som vi alla sett har rörarbetet i marken varit pausat nu under hösten och styrelsen skulle vilja ge lite mer information om situationen.
Bakgrunden till att vi byter de markliggande rören är, helt enkelt, att rören börjat nå sin tekniska livslängd och uppvisat skador som behöver åtgärdas. Det blir, i det lite längre perspektivet, billigare och mer säkert att byta ut rören än att akutlaga där det går sönder. Det är varken vi eller någon rörentreprenör som kommit fram till detta, utan en helt fristående inspektionsfirma som föreningen anlitat samt en rörkonsult. Styrelsen har inte haft någon anledning att misstro dessa slutsatser, varför man valt att gå vidare med att byta ut rören.
Den första fasen av rörprojektet slutfördes i somras. Eftersom rörprojektet är så stort, dyrt och viktigt beslöt sig styrelsen för att utvärdera den första fasen i detalj. Man utvärderade då kostnad, upphandlingsform och resultatet. Utvärderingen visade tyvärr att arbetet från HSB Konsult och entreprenören EMAB inte varit helt tillfredställande, varpå styrelsen bytte konsultfirma i projektet och även anlitade en advokatfirma för att framställa ett skadeståndsanspråk mot HSB. Skadeståndsfrågan är ännu inte avgjord. Vi i styrelsen har som högsta prioritet att medlemmarnas pengar ska användas så effektivt som möjligt och vi gör alltid vårt yttersta för att säkerställa att våra leverantörer når upp till våra högt ställda krav. I dagsläget väntar vi på resultatet från en överbesiktning som föreningen begärt av den första fasen. Om överbesiktningen visar fel får entreprenören åtgärda dessa fel som ett garantiärende. Parallellt med detta har även vår nya konsultfirma påbörjat en projektering av de resterande rören i området, och vårt mål är att fortsätta med rörutbytet under nästa år.
Vår ambition är såklart att rörutbytet ska bli färdigt så snabbt som möjligt, men vår högsta prioritet är att det ska bli bra och inte onödigt dyrt, så det är i skrivande stund svårt att sia om en exakt tidsplan. Vi kan inte ha två olika entreprenörer som arbetar med att byta ut rören samtidigt och vi kan tyvärr inte asfaltera den första fasen innan den är färdigbesiktigad, vilket är anledningen till att det drar ut lite på tiden. Styrelsen återkommer med mer information så fort det är möjligt. Vi kan i dagsläget inte kommentera mer än det som står ovan och vi kan heller inte ge mer information om ett framtida stambyte, eftersom detta i viss mån också hänger ihop med rören i marken.
Uppdaterad information om grävarbeten
Som ni alla märkt är grävandet i föreningen pausat. Anledningen till detta är att föreningen inväntar en ny besiktning av både mark- och VA-arbetet samt att felen som uppdagats måste åtgärdas innan vi kan gå vidare med en ny entreprenör. Av naturliga skäl kan vi tyvärr inte heller gå vidare med asfaltering och kringliggande markarbeten innan det som finns under gruset är besiktigat och godkänt. Så fort arbetet är godkänt kommer föreningen att gå vidare med upphandlingen av en ny entreprenör och tills dess kommer vi att göra vårt yttersta för att minimera påverkan för alla boenden.
Information om stambyte
Vi i styrelsen har fått många frågor om det kommande stambytet och tänkte passa på att reda ut lite frågetecken:
Vad innebär ett stambyte och varför ska det göras? Ett stambyte innebär att man byter stammarna, d.v.s. rören för varmvatten, kallvatten och avloppsvatten, inuti husen. För att byta dessa rör behöver man bryta tätskikten i badrummen och därför i princip bygga nya badrum i samtliga lägenheter. Både rören och tätskikten i badrummen har en viss livslängd och vi har nu nått denna livslängd, vilket betyder att man måste byta ut dem för att undvika kostsamma vattenskador.
När kommer det att ske? Just nu fokuserar styrelsen på att färdigställa rörutbytet i marken, som ska vara färdigt innan stambytet. Vi kommer troligtvis att kunna återuppta stambytesarbetet under nästa år och vi återkommer med mer information så snart det är möjligt. Förhoppningsvis kan vi ha en extrastämma under 2020.
Vad måste jag betala vid ett eventuellt stambyte? Föreningen betalar själva stambytet. Detta innebär att man som boende inte behöver betala något, såvida man inte vill ha en annan standard än den som ingår (t.ex. dyrare badrumsinredning eller dyrare kakel). Det kommer att finnas olika tillval och anpassningsmöjligheter, men standardutförandet ska hålla en god nivå och medlemmarna måste inte betala något för detta.
Hur kommer det att påverka avgifterna? Styrelsen ser löpande över behovet av att justera avgifterna i samråd med våra ekonomikonsulter från HSB. Det är sannolikt att avgifterna behöver justeras men eventuella höjningar kommer att ske stegvis över flera år. Ekonomin i föreningen är god men vi måste naturligtvis justera avgifterna om våra kostnader ökar, vilket de kommer att göra vid ett stambyte. Det finns i dagsläget inget beslut på exakt hur eller när avgifterna eventuellt måste justeras.
Uppdaterad information om rörarbetena
Som vi alla vet grävs det mycket i marken och styrelsen har även fattat ett inriktningsbeslut om att genomföra stambyte. Här kommer lite uppdaterad information.
Arbetet med att byta ut de markliggande rören kommer att pausas nu över sommaren. Entreprenören avslutar sitt arbete nu och det görs en grovåterställning av marken. Tyvärr måste vi avvakta med asfaltering och planteringarna just nu, men det kommer att vara god framkomlighet och vi ska försöka göra det så fint som möjligt.
En ny konsultfirma kommer att ta över arbetet med start nu i sommar. De kommer att börja med projektering och göra en ny upphandling för de resterande sträckorna samt besiktiga det som redan gjorts. Grävandet bör kunna återupptas i höst och vi kommer att göra färdigt arbetena så snart som möjligt så att vi kan få igen våra fina innergårdar.
När det kommer till stambyte håller vi nu på att utvärdera den stam som bytts i M104 och åtgärda ev. fel som omfattas av garanti. Styrelsen kommer troligtvis att påbörja en upphandling av konsultfirma för stambytet under hösten och därefter följer en ganska lång process med projektering, ritningar, upphandling av entreprenör, planering, medlemsinformation, extrastämma, och så vidare. Just nu har vi ingen tidsplan på detta men vi återkommer så fort vi har mer info.
Vi i styrelsen är mycket måna om att dessa arbeten utförs med så hög kvalitet som möjligt samtidigt som vi håller kostnaderna nere. Vi beklagar att det drar ut lite på tiden och att det är lite jobbigt med alla grävarbeten, men tyvärr har vi inget annat val än att byta rören.
Det grävs klart
Snart kan grävarbetena i etapp 2, M46–50 och M60–64, avslutas och återställningen börja. Dock återstår tre korta bitar in mot gaveln på M44, 52 och 58. Det är vår förhoppning att det arbetet kan göras snabbt men man får nog ändå räkna med att det tar ca.2 månader. Sen kan återställningen börja och vi återfår vår vackra ”huvudgata”
Det grävs till hösten Styrelsen håller på att ta in nya anbud för fortsättningen av utbytet av kallvattenrören. Anbuden får utvisa var i föreningen nästa etapp startar och vid vilken tidpunkt. Men trolig start tidigast efter sommaren.
Information om stambytet
År 1990 gjordes ett stambyte på delar av avloppsystemet i badrummen i samtliga lägenheter i området. Då satte man in en våtrumstapet och drog nya kall- och varmvattenrör inne i badrummen. Det vi nu kommit fram till i undersökningar är att kall- och varmvattenrören inne i huskroppen uppnått sin livslängd. Våtrumstapeten har för länge sen gjort sitt. Under 2019 ska styrelsen presentera ett förslag till renovering av stammarna. Det mesta tyder på att en total stamrenovering är det minst kostsamma över tid, varför samtliga huskroppar inom en 5-årsperiod förmodligen kommer att stambytas. Ingrepp i bostaden är, enligt sannoligt scenario, total utrivning av våtrum samt vissa ingrepp i kök. Styrelsen har tagit ett sk. inriktningsbeslut i frågan. Vilket i princip innebär att man kommer att gå vidare med förslag till medlemmarna på åtgärder och ett ekonomiskt upplägg.
/ Björn Bergström
Stambyte inriktningsbeslut
Styrelse har tagit ett inriktningsbeslut om stambyte. Det innebär att styrelsen anser ”att det måste göras ett stambyte”.
Stamrenovering
Styrelsen fortsätter titta på lösningar för våra till åren komna stammar. Vi genomför nu en stamspolning och filmning för att få ett korrekt underlag till förslag om beslut. Vi väger samtidigt in den ekonomiska aspekten i projektet. Mer information kommer så snart vi har beslut i frågan.
Det grävs i föreningen
Som alla nog märkt så grävs det en hel del i föreningen. Det brummar från grävmaskiner och lastbilar. Förklaringen är att kallvattenrören är i mycket dåligt skick och behöver bytas ut. Arbetet har tyvärr dragit ut på tiden vilket i sig beror på att rören ligger ovanligt djupt och är svåråtkomliga. Men arbetet är nödvändigt och kommer att garantera tillgång till vatten för lång tid framöver. Vi får ha tålamod och tänka positivt. För när det är klart så har vi rör som inte behöver bytas på 50 till 60 år!
Stamrenoveringen
Styrelsen får information om rörens skick i början av november. För dagen har vi ingen ytterligare information att ge. Vi åter kommer så snart vi vet mer. Fortsatta grävningar kommer att ske sträckan mellan M46 och M12. Detta för att byta avloppsrör och kallvattenrör. Rören är över 50 år gamla och på vissa ställen i mycket dåligt skick
Vi beklagar vattenavstängningarna. Vi beklagar de många vattenavstängningarna. Orsaken är att rören ligger djupt, väldigt djupt, och det är bara möjligt att byta korta sträckor i varje etapp. Vi gör allt för att Era besvär ska bli så små som möjligt
Information om stammar och badrum Styrelsen har beslutat att göra en utredning av behovet att eventuellt åtgärda vatten- och avloppsstammar i kök och badrum. Mer information finns på hemsidan under aktuellt.